Nachverdichtung nach oben: An der Kafkastraße wird aufgestockt (Update 19.06.2017)

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Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 1: Montage eines Fußbodenelements des neuen Geschosses. Die schwarzen Elemente (Bildmitte) sind Dämmmaterial (19.06.2017) © Thomas Irlbeck
Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 2 (18.06.2017) © Thomas Irlbeck

Bei Sanierungen kann man meist auf einen Kran verzichten. Doch in Neuperlach Ost ist von weitem schon ein Kran zu sehen. Es scheint sich also um etwas Größeres zu handeln. Nein, es ist kein Neubau. Vielmehr werden in der Kafkastraße, Höhe Tucholsykstraße, gegenüber der Kirche St. Philipp Neri, zwei derzeit achtstöckige Wohnhäuser (Baujahr 1972) um ein Geschoss aufgestockt. Es entstehen insgesamt vier zusätzliche Dachterrassenwohnungen mit jeweils rund 100 m² in gemischter Ziegel- und Betonbauweise. Es gibt dabei auch eine soziale Komponente. Mit der vereinbarten Mietpreisgarantie müssen die Bewohner keine unerwarteten, drastischen Mieterhöhungen befürchten.

Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 3: Wachsen sollt ihr! Hier wird aufgestockt. Die Häuser links sind schon höher, sie haben 12 Stockwerke (19.06.2017) © Thomas Irlbeck

Vier zusätzliche Wohnungen entstehen

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Bild 4: Die Häuser nebenan kriegen ein wenig Konkurrenz, auch wenn es nur ein Stockwerk ist (19.06.2017) © Thomas Irlbeck

Man darf sich fragen, ob der enorme Aufwand der Aufstockung für nur vier zusätzliche Wohnungen gerechtfertigt ist. Aber da das Dach ohnehin undicht und damit sanierungsbedürftig war, entstand die Idee, die Gelegenheit zu nutzen und noch ein Geschoss aufzusetzen. Schließlich ist der Bedarf an Wohnraum enorm. Da die beiden Häuser damit zu echten Hochhäusern werden (bei der üblichen Neuperlacher Geschosshöhe ist die Grenze in der Regel mit dem 9. Stockwerk, also dem 10. Geschoss, überschritten), sind verschärfte Vorschriften insbesondere beim Brandschutz zu beachten. Auch gibt es inzwischen bei der Wärmedämmung erhöhte Anforderungen. Dies alles bedeutete sehr intensive Verhandlungen. Oft scheitern solche Projekte am Widerstand von Eigentümern, Bewohnern, Nachbarn und Behörden. Doch hier hat es geklappt. Damit findet nun eine der ganz wenigen Aufstockungen statt, die es bislang in Neuperlach gegeben hat.

Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 5: Herrlicher Blick von hier oben. Wer genau hinsieht, erkennt auch das Marx-Zentrum links neben dem Fahrstuhl-Maschinenraum (19.06.2017) © Thomas Irlbeck

Das Projekt ist so spannend, dass ich mir das vor Ort mal anschaue. Der Projektleiter der ausführenden Planungsgruppe Hochbau empfängt mich. Auf dem Rasen liegen vormontierte Platten aus Ziegeln. Sie sehen aus wie Wände, doch ich werde aufgeklärt, dass diese der neue Boden des zusätzlichen Geschosses werden.

Mit dem Behelfslift am Gerüst geht es auf das Dach. Die oberste Schicht des alten Daches wurde abgetragen. Das Dach war wie erwähnt undicht und war bereits mehrfach notdürftig geflickt worden. Tragfähig für ein zusätzliches Geschoss wäre es ohnehin nicht gewesen.

Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 6: Phantastische Sicht auf die Zwillingstürme (19.06.2017) © Thomas Irlbeck

Die Umrisse der Wohnungen sind bereits zu sehen. In die Aussparungen wird schwarzes Dämmmaterial, das an Kohle erinnert, eingefüllt. Tatsächlich handelt es sich um Foamglas (Schaumglas), das extrem leicht ist. Die neuen Böden werden dann darauf gesetzt und mit Beton vergossen. An einigen Stellen ist es bereits passiert, wie die Bilder zeigen. Die bestehende Attika als Abschluss der entstehenden Dachterrassen muss erhöht werden, die Vorschriften wollen das so.

Die Aufzüge werden bis ins neue oberste 9. Stockwerk fahren. Heutige Aufzüge benötigen keinen Maschinenraum mehr, der ein Geschoss über das Dach hinaussteht. Daher muss der bestehende Maschinenraum nur minimal erhöht werden, um ein zusätzliches Geschoss zu bedienen.

Bewohner profitieren: Neuer Aufzug schneller und halbe Treppe im Erdgeschoss entfällt

Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 7: Blick auf das Marx-Zentrum (19.06.2017) Thomas Irlbeck

Für die bestehenden Bewohner hat der Umbau Vorteile: Denn es wird ein neuer, schnellerer Lift eingebaut. Und nicht nur das: Bislang musste man im Erdgeschoss ein halbe Treppe nach oben steigen. Erst von dort – im Hochparterre – startete der Lift. Nun wird er auch auf Straßenniveau halten. Gerade für Ältere, Familien mit kleinen Kindern und Menschen mit körperlichen Einschränkungen ist das eine erhebliche Verbesserung.

Wenn man derzeit das Haus betritt, steht man zunächst vor dem Aufzugschacht, aber letztlich nur vor einer Wand. Man muss erst ein paar Stufen raufsteigen und steigt dann von der gegenüberliegenden Seite in den Lift.

Das bedeutet aber, dass der bestehende Aufzugsschacht wie gemacht ist für einen Umbau, so als hätte der Architekt Visionen gehabt. Man fräst vorne – auf Straßenniveau – eine zusätzliche Türe rein. Ganz so einfach ist es natürlich nicht, da an dieser Wand das Gegengewicht der Fahrstuhlkabine läuft. Niemand möchte von so etwas geköpft werden. Daher muss das Gegengewicht an die Seite verlegt werden. Die Fahrstuhlkabine bekommt logischerweise zwei gegenüberliegende Türen, die zusätzliche ist dann für den neuen Halt im Erdgeschoss (Straßenniveau) vorgesehen.

Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 8 (19.06.2017) © Thomas Irlbeck
Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 9: Blick Richtung Graf-Zentrum (19.06.2017) © Thomas Irlbeck
Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 10 (19.06.2017) © Thomas Irlbeck
Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 11: Detail Bodenplatte (19.06.2017) © Thomas Irlbeck
Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 12 (19.06.2017) © Thomas Irlbeck
Kafkastraße 62/54 Aufstockung
Bild 13: Für die Bewohner geht es nicht ganz ohne Einschränkungen. Der Weg ist hier unterbrochen (18.06.2017) © Thomas Irlbeck

Noch ein neues Neubaugebiet in Neuperlach

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Patrizia Bachquartier
Patrizia Bachquartier (05.09.2014) © Thomas Irlbeck

Nachverdichtung ist das Stichwort. Wohnungen werden in München dringend gebraucht, um die bald 1,5 Millionen Münchner allesamt unterzubringen. Normalerweise verhindern die vielen Tiefgaragen, die unter den Grünflächen untergebracht sind, eine Nachverdichtung. Denn aufgrund der dünnen Betondecke sind diese nicht einmal mit schwerem Gerät befahrbar, geschweige denn bebaubar.

Natürlich könnte man diese Tiefgaragen abreißen und durch stabilere Neubauten ersetze. Bei Eigentumsanlagen werden die Eigentümer dem aber kaum zustimmen. Bei Mietswohnungen kann sich dies aber anders verhalten.

Nawiaskystraße OpenStreetMap
Neubaugebiet Nawiaskystraße. Quelle: OpenStreetMap, Lizenz: Open Database License 1.0

Die Nawiaskystraße in Neuperlach West ist ein Beispiel, bei dem tatsächlich eine Tiefgarage einem Neubau weicht. Ganz am Ende der Straße (Sackgasse), die südlich an die Ständlerstraße grenzt (siehe nebenstehende Karte), wird der Parkplatz samt darunterliegender Tiefgarage durch drei 8-geschossigen Wohngebäude ersetzt. Es entsteht das Patrizia Bachquartier mit 2- bis 4-Zimmerwohnungen für Kapitalanleger oder Selbstnutzer. Auch hier wird mit „Nähe zum Ostpark“ geworben, der aber ein Stückchen entfernt ist. Der Hachinger Bach liegt aber immerhin gleich um die Ecke, eine eigene Grünanlage ist auch vorgesehen.

Mehr Informationen auf der offiziellen Website: Patrizia Bachquartier

Google Maps zeigt, wie es derzeit dort aussieht: Google Maps, Nawiaskystraße

Hinweis: In einer früheren Version des Artikels hieß es, es befinde sich nur ein Parkplatz dort, die Tiefgarage wurde nicht erwähnt.

Bilder einer („anderen“) Ausstellung – Jan Deichmann eröffnet sein Atelier im Quidde-Zentrum

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Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung. Der Künstler ist im Bild(e)! (11.05.2013) © Thomas Irlbeck

Allenfalls dem Begriff nach bedeutet Ausstellung, etwas ins Aus zu stellen. Doch wer sich den Ort anschaut, an dem der Graffiti- und Streetart-Künstler Jan Deichmann alias CAZ132 (zur Website von CAZ132) sein neues Atelier hinverlagert hat, der findet mit dem Quidde-Zentrum ein schrecklich heruntergekommenes Ladenzentrum, das schon vor Jahren hätte abgerissen werden sollen, aber irgendwie von den Verantwortlichen bislang vergessen wurde. Einst war es der Stolz Neuperlachs mit Supermärkten, Schreibwarengeschäft, Apotheke, Wienerwald und Stadtsparkasse, später dann auch mit der legendären Stadtteilbibliothek. Läden im eigentlichen Sinn gibt es dort nicht mehr, heute kann man einen Teil der Räume nicht einmal mehr mieten, weil sie nicht mehr „verkehrssicher“ sind oder ein undichtes Dach haben.

Kunstausstellung CAZ132
Ausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck

Ein total marodes Zentrum mit „Einstürzende Neubauten“-Flair ist aber eine Chance für Kunst und Kultur fernab vom Mainstream, weil eben einige Räume doch noch zu haben und auch entsprechend günstig sind. Entsprechend hat CAZ132 hier ins Schwarze getroffen. Seine Räume gehören zu den besseren, da diese vor kurzem noch ein Café und eine Bar beherbergten und somit nicht einfach verfielen. Etwas Laufkundschaft ist hier auch zu finden, da das Quidde-Zentrum auf dem Neuperlacher Fußwegsystem liegt. Heute – zufälligerweise hat Neuperlach Geburtstag und ist stolze 46 geworden (Grundsteinlegung Neuperlach 11. Mai 1967), wir gratulieren –, ist offiziell Eröffnung des neuen Ateliers. Neues und Altes – Totes und Lebendiges –, die Gegensätze könnten kaum größer sein.

Heute ging es nicht darum, Werke zu verkaufen – Preise waren entsprechend auch keine auf den Werken angebracht –, sondern mit interessierten Bürgern, mit Kunstliebhabern, Presse und einfach mit Menschen von nebenan ins Gespräch zu kommen und neue Kontakte zu knüpfen. Entsprechend kam quasi Hinz und Kunst (o.k., Kunz 😉 ) in die neuen Räume – zum Staunen und Plaudern. Tatsächlich war neben dem Fachpublikum auch die nette, liebe Familie aus dem Nachbarblock zum Schauen da. Immer wieder treffen neue Gäste ein.

Ich erfahre einiges. Da wird die Wohnungsbaugesellschaft WSB auch schon einmal lobend erwähnt, weil sie Stellen im Stadtteil, die in der Vergangenheit immer wieder mit Schmierereien verunstaltet wurden, nun von Künstlern verschönern lässt. Das Konzept geht auf: Mehrere von CAZ132 neu gestaltete Flächen sind seit Jahren kein Opfer von Vandalismus mehr geworden. Auch über den Verfall Neuperlachs wird gesprochen, über neue Tendenzen und über das hässliche Wort Nachverdichtung. Bis in alle Unendlichkeit wird auch das Quidde-Zentrum nicht mehr stehen. Ein Jahr könnte es durchaus noch so weitergehen, dann oder auch etwas später aber kommt der Neubau. Neben Läden (genauer darüber) wird es viele, viele Wohnungen geben, die ach so dringend gebraucht werden. Bis dahin wird vor allem eines hier zu Hause sein: die Kreativität.

Was Sie schon immer wissen wollten, aber bisher nicht zu fragen wagten: Was bedeutet NPL83? Wohl jeder Neuperlacher ist schon mal auf den Begriff NPL83 gestoßen. Doch was steckt dahinter? NPL83 ist eine Künstlervereinigung, die von Hakan K., Grosses K, ENZ und eben CAZ132 gegründet wurde. Schwerpunkte sind Musik und bildende Kunst.
NPL steht keinesfalls für Neurolinguistisches Programmieren, das wäre dann ja NLP, sondern schlicht für Neuperlach. Die 83 ist nicht das Gründungsjahr, sondern der alte Postleitzahlzusatz für Neuperlach (8000 München 83). Gegründet wurde NPL83 auch „erst“ 1986.

Link

Website von Jan Deichmann/CAZ132

Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) © Thomas Irlbeck
Kunstausstellung CAZ132
Kunstausstellung CAZ132 (11.05.2013) Foto: Jan Deichmann
Kunstausstellung CAZ132
Das Atelier von außen (11.05.2013) © Thomas Irlbeck

Plett-Zentrum: Ayinger Hof wehrt sich (noch)

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Vom Haupteingang betrachtet steht fast nichts mehr vom Plett-Zentrum. Doch auch heute trotzt der Ayinger Hof noch dem Abrissbagger. Danke an Benedikt für die Fotoeinsendung! Informationen zu den Planungen für das neue Plett-Zentrum gibt es unter Neues vom alten Plett-Zentrum.

Pletz-Zentrum Abriss
Plett-Zentrum – es steht noch mehr, als es den Anschein hat (25.04.2012). Foto: Benedikt Bast
Plett-Zentrum Ayinger Hof
Plett-Zentrum: Ayinger Hof (25.04.2012) © Thomas Irlbeck

Mehr zum Plett-Zentrum (Geschichte des Baus)

Abstecher zum Quidde-Zentrum

Quidde-Zentrum
Quidde-Zentrum aus seltener Perspektive. Die Räume der ehemaligen Stadtbibliothek sind im Bereich Bildmitte bis rechter Bildrand zu finden, gewissermaßen im 1. Stockwerk, also eine Ebene höher als die Autostellflächen (25.04.2012) © Thomas Irlbeck

Noch eine andere Aufnahme, auch von heute, aber nun vom Quidde-Zentrum. So sieht man das Quidde-Zentrum fast nie. Aber der Bau macht auch aus dieser Perspektive eine gute Figur. Also noch mal festhalten, wer weiß, wie lange das Zentrum noch steht. Ende nächsten Jahres soll das Gebäude abgerissen werden (Neuperlach.org berichtete). Ich appelliere an alle Verantwortlichen, noch mal als Alternative eine Sanierung – ggf. mit Nachverdichtung – zu prüfen. Einkaufen kann man übrigens im Zentrum fast nichts mehr, die meisten Läden stehen leer oder die Räumlichkeiten werden anderweitig genutzt. In den Räumen der Stadtbibliothek ist nun vor kurzem das „Deutsch-Islamische Kulturzentrum“ eingezogen.

Sanieren statt ruinieren

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Im Jagdfeld-Zentrum, einem Ladenzentrum im Münchner Umland, genauer in Haar, stand man vor ähnlichen Problemen, wie sie sich heute in Neuperlach stellen, etwa beim Quidde-Zentrum (Neuperlach.org berichtete) und Sudermann-Zentrum (Neuperlach.org berichtete natürlich auch darüber): Ladenzentren kommen irgendwann in die Jahre. Sie entsprechen nicht mehr den Standards, die man heute erwartet. Konkret sollte ein Ladenzentrum barrierefrei sein und vollständig überdacht, ggf. auch voll klimatisiert. Man soll sich wohlfühlen. Auch der Branchenmix sollte stimmen, sodass man mindestens die Dinge des täglichen Bedarfs auch vorfindet und nicht auf einmal nur noch Spielhallen, wo sich vorher noch Lebensmittelgeschäfte befanden.

Bei den Ladenzentren aus den 1970er-Jahren, in einer Zeit, in der das Wort „barrierefrei“ vermutlich noch nicht einmal erfunden war, stellt sich die Frage – abreißen oder modernisieren? In Haar entschied man sich für eine umfassende Sanierung. Aber nicht nur das, es wurde auch eine Nachverdichtung vorgenommen. Das Haarer Hochhaus – ein Gewerbebau – wurde ebenso integriert wie weitere Bauten, etwa das Kino. Der neue Hauteingang bietet Barrierefreiheit durch einen Fahrstuhl. Die anderen Eingänge sind ebenso zumindest größtenteils barrierefrei und wurden überwiegend mit automatischen Türen versehen. Das gesamte Ladenzentrum wurde überdacht. Ein Problem war die Grünanlage, in der sich hohe Bäume befinden. Aber wie überdacht man einen riesigen Baum? Die Antwort: gar nicht. Der Außenbereich wurde durch riesige Glaswände abgetrennt und wurde gewissermaßen zu einem ganz echten, isolierten Außenbereich, den man nicht mehr so ohne weiteres betreten kann. Sicherlich eine Notlösung, immerhin fühlt man sich weiterhin im Freien, auch wenn Glas dazwischen ist. Im Sommer werden die Glaselemente offensichtlich geöffnet, dann haben die Besucher noch mehr von der Anlage.

Appell zum Erhalt des Quidde-Zentrum

Beim Quidde-Zentrum hält man nichts von einer Sanierung. Zu teuer. Also muss der Bau weg. Ein neues Einkaufszentrum muss her und viele, viele Wohnungen. Doch jetzt hat man Zweifel bekommen, ob der Bau das Gelbe vom Ei werden würde. Es soll noch mal alles umgeplant werden. Das wäre doch eine gute Gelegenheit, auch noch einmal das Modell einer Sanierung und Modernisierung zu untersuchen. Einige Konzepte könnte man aus dem Jagdfeld-Zentrum klauen, etwa die komplettierte Überdachung, die verglaste Grünanlage (das Problem stellt sich im Quidde-Zentrum ebenso) und automatische Türen. Thema Barrierefreiheit: Vom Osten ist das Zentrum bereits barrierefrei, ebenso, wenn man von der Brücke über die Quiddestraße kommt (vom Hachinger Bach aus). Bleiben der Parkplatz und die Bushaltestelle. Die Treppe von dort aus ist sehr, sehr steil. Wie wäre es denn, wenn man auf den Parkplatz ein Hochhaus stellt? Mit einem Fahrstuhl gelangt man dann auf die Höhe des Quidde-Zentrum. Mit einer überdachten Brücke würde man dann ins Quidde-Zentrum gelangen. In den unteren Stockwerken könnte man Gewerbe ansiedeln, in den oberen Wohnungen unterbringen. Genau das soll ja das Ziel sein. Bliebe das Parkproblem, das man mit einer Tief- oder Hochgarage lösen könnte. Man hätte eine Nachverdichtung, aus der dringend benötigte Wohnungen sprießen, ein modernes Einkaufszentrum und zur Abwechslung mal einen markanten Bau aus der Anfangszeit Neuperlachs gerettet. Aber will man das überhaupt? Der Denkmalschutz fehlt, also werden die meisten nichts Erhaltenswertes finden. Aber das Neue ist nicht immer schöner und besser.

Jagdfeld-Zentrum

Haupteingang

Jagdfeld-Zentrum
Das Haarer Hochhaus markiert den Haupteingang an der Münchner Straße, eine Verlängerung der berühmten Wasserburger Landstraße (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
Jagdfeld-Zentrum
Der Haupteingang, links das Hochhaus, rechts das Kino (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
Jagdfeld-Zentrum
Haupteingang: barrierefrei durch den Fahrstuhl (20.03.2012) © Thomas Irlbeck

Ladenpassage

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Die Passage ist voll … (20.03.2012)

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… überdacht (20.03.2012)

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Das ist der Metzger (20.03.2012)

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Noch mehr Läden (20.03.2012)

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Und auch Restaurants (20.03.2012)

Die Grünanlage

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Diese ist durch eine Glaswand abgetrennt (20.03.2012)

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Aber man fühlt sich zu jeder Jahreszeit wie im Freien (20.03.2012) ©

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Zumindest optisch (20.03.2012)

Leerstände

Auch solche gibt es, wenngleich es nicht überrascht, dass sich der Schlecker verabschiedet hat.

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Leerstand 1 (20.03.2012)

(Bild entfernt)

Leerstand 2 (20.03.2012)

Nebeneingang

Jagdfeld-Zentrum
Einer der Nebeneingänge. Er hat auch … (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
Jagdfeld-Zentrum
… eine automatische Türe. Zigaretten und Fahrräder müssen draußen bleiben (20.03.2012) © Thomas Irlbeck

Der See-Eingang

Jagdfeld-Zentrum
Vor dem See-Eingang (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
Jagdfeld-Zentrum
Das Restaurant Iseo (20.03.2012) © Thomas Irlbeck

Der künstliche See

Jagdfeld-Zentrum
Natürlich sieht er nicht aus, eher wie ein Schwimmbecken (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
Jagdfeld-Zentrum
Eine Rampe – das ist begehbare Kunst! (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
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Wasser und … (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
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… noch mehr Wasser (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
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Und noch viel mehr! (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
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Gewerbe-Hochhaus (links) und Wohnhochhaus (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
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Ein Wohnhochhaus, fast wie in Neuperlach (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
Jagdfeld-Zentrum
Mit mehr Abstand aus der Seen-Perspektive (20.03.2012) © Thomas Irlbeck
Jagdfeld-Zentrum
Und wieder näher dran (20.03.2012) © Thomas Irlbeck